Следите за нами:

Поделитесь с друзьями:

Торговые центры Балашиха: какие новые центры будут построены?

05.03.2009 17:56:54

Для начала давайте разберемся, в чем же отличие в менталитете «классического» западного девелопера от российского? У нас в стране девелопер, как правило, одновременно является инвестором. Классический же западный девелопер обычно привлекает пул инвесторов, не аффилированных с собственниками своей компании. Кроме того, в западных компаниях работают штатные архитекторы, у нас же выбирают местного архитектора, «удобного» для согласовывания различных вопросов. Также не каждый западный девелопер способен воспринять особенности маркетинга по-российски. Например, МФЦ «Атриум» рядом с Курским вокзалом, если судить по товарному ассортименту, относится скорее к среднему ценовому сегменту. А основная масса пассажиров вокзала – потребители категории ближе к «жесткому эконому». И не смотря на это, «Атриум» – один из самых прибыльных объектов в Москве.
Также в России есть еще одна закономерность. В Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и ряде городов-миллионников девелоперами являются обычно новые компании, не связанные «историческими узами» с советской торговлей. А в менее «продвинутых» регионах развитием ТЦ зачастую всё еще занимаются люди, которые раньше управляли магазинами, универмагами, и впоследствии стали их владельцами. Также там нередки случаи, когда современные торговые центры открываются в реконструированных и дополненных пристройками зданиях бывших универмагов.

ПОГОВОРИМ О ПОНЯТИЯХ
Для начала попробуем определиться с критерием. Что же такое «качественный торговый центр»?  Показатель, определенный Международным советом  торговых центров (ICSC): минимальная сдаваемая в аренду площадь (GLA) должна быть не менее 5 тыс. кв. м. В ряде случаев критерии зависят от специализации. Например, к fashion center, то есть центра, в  котором продается только одежда и обувь, требование может быть всего одно – наличие в достаточном количестве магазинов известных брендов. А в Германии принято исходить из практики, что в торговом центре все торговые и дополнительные площади всех арендаторов, общественного питания и сферы услуг должны занимать не менее 10 тыс. кв. м.
По мнению Российского совета торговых центров (РСТЦ, создан в 2002 при поддержке ICSC, объединяет около 70 компаний), в настоящее время обязательными критериями для торгового центра в России являются:
1. Единое управление имущественным комплексом (включающим здания, сооружения, окружающую территорию, коммуникации) специализированной компанией, которая также взаимодействует и с арендаторами торгового центра. Сейчас мы называем их управляющими компаниями.
2. Достаточное количество парковочных мест для посетителей центра. Речь идет о минимуме 30-35 машиномест на 1000 кв. м торговой площади,
3. Наличие концепции объекта (т. е. его типологии и целевой аудитории),
4. Что касается площади такого объекта торговой недвижимости, как торговый или торгово-развлекательный центр, то мы можем говорить о цифре в 4,5 – 5 тыс. кв. м.
РСТЦ классифицирует торговые центры на следующие категории:
1) Торговый центр «У дома», в котором основным арендатором является крупный супермаркет. Задача такого центра – обеспечить жителей близлежащих микрорайонов товарами повседневного спроса.

2) Районный торговый центр имеет больший территориальный охват, в котором шире, чем в первом случае, представлены одежда и другие промышленные товары. Помимо торговой может иметь развлекательную «составляющую».

3, 4) Региональные и межрегиональные торговые центры характеризуются более широким ассортиментом товаров, по сравнению с районным ТЦ, и рассчитаны на обслуживание людей, живущих в радиусе 8-40 км.

5) Ритейл-парки или Power centers («многоякорные» торговые центры) комплектуются большим числом крупных арендаторов и минимумом мелких. Как правило, среди арендаторов можно найти универмаги, торгующие товаром по сниженным ценам, оптовые клубы и «category killers», предлагающие наибольший выбор товаров в определенной категории по ценам ниже, чем у других компаний.

6) Центр моды предоставляет покупателю максимальный выбор одежды и аксессуаров высокого качества по соответствующим ценам.

7) Тематические, или специализированные, торговые центры, как правило, расположены в центрах городов, в исторических зданиях и ориентированы в большей мере на туристов.

8) Стоковые центры объединяют ряд монобрэндовых компаний. Товар в них обычно предлагается с большой скидкой.
Классификация объектов торговли от Национальной Торговой ассоциации:
1) DIY («Do it yourself» – «сделай сам») – формат розничной торговли стройматериалами, инструментом и товарами для дома
2) Гипермаркет (общая площадь от 10 тыс. кв. м., ассортимент товаров – от 40 тыс. позиций)
3) Бутик
4) Универмаг
5) Магазин «У дома»
6) Дискаунтер
7) Супермаркет
8) Гастроном

Еще один часто встречающийся классификатор:
1) Специализированный торговый центр. «Якорем» является крупный магазин аудио-, видео- и бытовой техники, товаров для дома, мебели и т.п. Магазины аксессуаров основной специализации торгового центра и прочие, дополняющие ассортимент основного оператора, являются сопутствующими.
2) Фестивальный центр. Здесь основой являются развлекательные комплексы и рестораны с сопутствующими магазинами одежды, обуви, подарков и пр.
3) Пауэр-центр. Определяющим словом является «притягательная сила» центра. Это магазины, обладающие следующими характеристиками: площадь от 25 тыс. кв. м, как минимум один крупный якорный арендатор (такой, как универсальный магазин или товары для дома общей площадью от 10 тыс. кв. м; в качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЗС и другие услуги); четыре или более небольших якорных арендаторов площадью от 2 тыс. кв. м каждый; некоторое количество небольших магазинов, в сумме занимающих 10-15% от общей торговой площади.
4 ) Аутлет-центр. Как правило, располагается вне города на крупных трассах. В данном торговом центре якорем являются магазины строительно-отделочных материалов, садового инвентаря и техники, инструментов и пр. В качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЗС и другие услуги. Подобных центров в России пока нет.
5) Торговый центр моды. Характеризуется больши ми размерами – от 25 до 50 тыс. кв. м. Основными арендаторами в них являются магазины готовой женской и мужской одежды, обуви, магазины для всей семьи и специализированные магазины, представляющие определенные торговые марки.
6) Дискаунт-центр. В нем якорем являются магазины-дискаунтеры продуктов питания, одежды и обуви, хозтоваров, бытовой техники и т.д. Сопутствующие арендаторы отсутствуют. Ассортимент магазина-дискаунтера обычно не превышает 600-1000 наименований товаров. Одно из основных условий существования дискаунтера – сетевая торговля, с количеством магазинов в сети не менее 40 (в международной практике). Как правило, дискаунтеры расположены в спальных и отдаленных районах города.
7) Торгово-развлекательный центр. В данном торговом центре «якорем» являются магазины одежды и обуви, развлекательный центр и рестораны. Магазины сувениров, аксессуаров, предприятия услуг выступают в качестве сопутствующих.
8) Торгово-общественный центр. Здесь «якорем» являются универмаги, детские клубы, административный комплекс, фитнес-клуб, гостиница и т.д., сопутствующими - магазины одежды и обуви, товаров для детей, подарков и прочие.
9) Стрип-центр. Стрип-центр предусматривает линейную конфигурацию и, как правило, представляет собой здание L-, П-образной формы, либо линейку магазинов, имеющих отдельный вход и являющихся независимыми. Другими словами, стрип-центр не имеет «якорей» и единого управления, что приводит к смешанному набору арендаторов и приводит к ситуации, когда подобный объект не попадает под определение торгового центра. Арендаторами подобных торговых центров являются магазины продуктов питания, галантереи и хозяйственные магазины, предприятия услуг и т.п. Стрип-центры расположены в основном около выходов из метро, в местах интенсивных пешеходных потоков.
Досугово-развлекательную часть, по данным Британского Совета торговых центров, в Европе имеют 40% ТЦ, в то время как в Германии – всего 2,4%. Это связано как с насыщенностью немецкого рынка развлечений, так и с менее выгодными для владельцев арендными ставками, которые платят арендаторы развлечений. Однако в большинстве стран, в т. ч. и в России, владельцы ТЦ принимают такие правила игры, потому что наличие кинотеатра или боулинга повышает общую привлекательность ТЦ. Качественные развлечения формируют довольно большие и, главное, постоянные потоки посетителей, которые выгодны для любого ТЦ.

«ЗОЛОТАЯ ЖИЛА» ДОКРИЗИСНОЙ ЭПОХИ
Крупнейшая в России по объемам продаж розничная компания – X5 Retail Group N.V. Работает под брендами «Пятерочка» формата «мягкий дискаунтер» и «Перекресток». Под управлением компании находился около тысячи супермаркетов в Москве, Санкт-Петербурге, регионах России и в Украине. Число франчайзинговых магазинов – свыше 700. Чистая неаудированная прибыль компании за первое полугодие 2008 г. по стандартам МСФО выросла почти в четыре раза и составила $160,7 млн по сравнению с $41,1 млн за аналогичный период 2007 года. Валовая прибыль увеличилась на 59% - до $978,3 млн. Маржа по EBITDA за первое полугодие 2008 года составила 9,3% по сравнению с 9% за аналогичный прошлогодний период.

ПОДНЯТЬ «ЯКОРЯ»
Выбор якорных арендаторов – одна из важнейших составляющих в успехе торгового центра. В зависимости от «раскрученности» имени «якоря» туда потянутся и другие арендаторы.
По данным Jones Lang LaSallе, на сегодняшний день стандартный договор аренды с якорным арендатором, занимающим площадь более 2 тыс кв. м., заключается на 10-25 лет. В отличие от других арендаторов, «якорь» платит не фиксированную ставку аренды, а базовую ее часть плюс процент от оборота, который варьируется в среднем от 3 до 6% в зависимости от профиля торговой деятельности, а также объема арендуемых площадей. Именно якорные арендаторы, как правило, способствуют также привлечению основного потока посетителей.

ЧТО НОВОГО?
В 2008 и в январе 2009 г. столичный рынок торговой недвижимости пополнился следующими качественными объектами (в скобках – общая/торгово-развлекательная площадь, кв. м.):
1) «Облака» (ЮАО, Ореховый б-р, 22А) (96 тыс.), 3 торговых этажа, парковка на 1 500 машиномест. Основные якорные арендаторы - «НАШ гипермаркет», «Эльдорадо», «БананаМама», «СпортГрад», а также более 120 магазинов. На третьем этаже – семизальный кинотеатр «Кронверк Синема», детская игровая комната и несколько сетевых ресторанов. 2) ТЦ в составе МФК «Неглинная Плаза» (ЦАО, Трубная пл., 2) (75 тыс./14 тыс.). Якорные арендаторы – «М.Видео», «Азбука вкуса» и «Евродом». Бутики марок «Less is More», «Café Coton», «Canali», «Lardini», «Georges Rech», «Эстель Адони», «Дикая Орхидея», ювелирные салоны «Pretium» и «Аркада». На первом этаже – рестораны «Goodman», «IL Patio» и «Планета Суши», на втором – салон SPA Beauty.
3) «Zig-Zag» (САО, Лобненская ул., 4-6) (28, 4 тыс.) Якорные арендаторы - «Перекресток», супермаркет электроники «Телемакс», фитнес-центр «Паллада», боулинг-центр «Космик». Охраняемая стоянка на 355 машиномест.
4) ТЦ в составе МФК «Аэробус» (ЮАО, Варшавское ш., 95, корп. 1) (32 тыс./24 тыс). Паркинг на 400 машиномест. Якорные арендаторы – детский развлекательный клуб «Остров», центр материнства и детства «Олант», супермаркет компьютерной, цифровой и бытовой техники «Санрайз-Экстра».
5) «Иридиум» (ЗелАО, Крюковская пл., 1) (16 тыс./10 тыс.). Стоянка на 250 машиномест. Первый качественный ТРК в Зеленограде. Развлекательную зону объекта формируют мультиплекс «Каро-фильм» и детский игровой комплекс «Crazy Park». Также предусмотрено наличие обширной торговой галереи и фуд-корта.
6) «Новоясеневский» на одноименном проспекте в ЮЗАО (64 тыс./28 тыс.)
7) «Тройка» (ЦАО, Верх. Красносельская ул.) (120 тыс.). Якорные арендаторы – Ашан, Леруа Марлен, М.Видео.
8) «Метрополис» (САО, Ленинградское ш., 16) (80 тыс.) Якорные арендаторы: Стокманн, Снежная Королева, Нennes&Мauritz (одежда).
9) «РИО» (САО, Дмитровское ш./МКАД) (220 тыс.)
10) «Интерьер Плаза Измайлово» (г. Балашиха, ш. Энтузиастов)

В первом квартале 2009 года на рынок должны выйти «Маркос» (СВАО, Алтуфьевское шоссе) и «Тряпка» (САО, Ленинградское шоссе). В течение 2009 г. также откроются (в скобках – общая/торговая площадь, тыс. кв. м.):
- «Золотой Вавилон–Ростокино» (СВАО) (241/170)
- «Mall of Russia» (Москва-Сити, Центральное ядро) (180/100)
- «GoodZone» (ЮАО, Каширское ш./Варшавское ш.) (145/70)
- «Филион» (ЗАО, Багратионовский пр-д), (70/55)
- ТЦ на Поречной ул. (ЮВАО) (70/49)
- «Мегаполис» (ЮАО, пр-т Андропова) (72/44), часть торговых точек в котором уже начала работать. По мнению посетителей, парковочных мест недостаточно.
При этом, по данным консалтинговых компаний, строительство «Мегаполиса», «Маркоса» и «Тряпки» должно было завершиться еще в 2007 году.

КТО В ЛИДЕРАХ?
Название IKEA расшифровывается как Ingvar Kamprad Elmtaryd Agunnaryd – это имя шведа, основат еля компании и названия двух деревень, в которых он жил. «Шведский» имидж компания поддерживает также и в маркетинговых целях. Однако сейчас IKEA принадлежит нидерландскому фонду Stichting Ingka Foundation. Штаб-квартира крупнейшего холдинга по производству мебели находится в голландском городке Лейден.
Открыв свой первый магазин в России в 2000 году, IKEA о дним производством и продажей мебели не ограничилась. Сегодня помимо собственных магазинов в Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Нижнем Новгороде и Екатеринбурге, ООО «ИКЕА Мос» (дочерняя компания IKEA International) владеет моллами «МЕГА». Совокупная площадь российских объектов фирмы – 1,3 млн кв. м. Помимо этого, в 2007 году компания занялась офисной недвижимостью в московском регионе, открыв первый из шести корпусов бизнес-парка «Химки». «По деньгам» IKEA тоже на первом месте: общий доход именно от девелоперской деятельности в России в 2007 г., по версии Forbes, составил в $1,188 млрд.

ДАЛЕКО ЛИ ДО НАСЫЩЕНИЯ?
Согласно годовому исследованию консалтинговой компании Colliers International, что касается количества объектов, то по данным Colliers International, из заявленных на 2008 г. более 20 торговых объектов (1 500 тыс. кв. м. торговых площадей) были открыты лишь семь общей площадью около 500 тыс. кв. м., т. е. около трети (а по данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R) – не более четверти)
Также эксперты отмечают, что на рынке появляется новая практика, которая укрепится в будущем году – практика ввода объектов с торговой галерей, открытой на 50 – 60%, может стать обычной для рынка торговой недвижимости (ранее типичным считалась доля в 70 – 80%).
На конец 2008 г. общая площадь профессиональных торговых центров в Москве составила около 3 957 тыс. кв. м (торговая площадь (GLA) – 2 041 тыс. кв. м). Прирост торговых площадей за год составил 524 тыс. кв. м общей и 231 тыс. кв. м торговой площади. В результате обеспеченность профессиональными торговыми площадями в Москве на конец 2008 г. составила 196 кв. м на 1 000 жителей. А согласно данным C&W/S&R на 1 января 2009 года, общий объем торговых площадей в Москве превышает 2 330 тыс. кв м.
По данным Colliers International, в начале тысячелетия количество торговых площадей (GLA) в Москве составляло 8 кв. м на 1000 жителей – в 35 раз меньше, чем, например, в Лондоне, а сейчас достигло отметки 158 кв. м на 1000 горожан. Это всего на 18 кв. м меньше среднеевропейского показателя.
Что же касается общей площади всех «качественных» ТЦ, то эта цифра составила около 290 кв. м на 1 тыс.чел. По данному параметру Москва приближается к среднеевропейскому показателю но значительно уступает уровню европейских столиц, где на 1 тыс.человек приходится около 600 кв.м.
По данным компании Jones Lang LaSalle, в Москве всего 40 «качественных торговых центров». По подсчетам ряда других аналитиков, эта цифра находится в промежутке от 50 до 60.

Откуда такой разнобой в статистике?
Во-первых, некоторые аналитики исключают из статистики «здания с не



Назад в раздел



Для того, чтобы оставить комментарий, необходимо зарегистрироваться или авторизоваться.






Зачем?